요동치는 서울 집값, 정부의 부동산 패키지 대책 통할까?

최근 서울 아파트 가격이 다시 급등하면서 부동산 시장이 불안하게 출렁이고 있습니다. 정부가 ‘패키지 대책’을 예고하며 대출 규제 강화, 투기과열지구 확대, 보유세 조정 등을 포함한 종합 대응 방안을 검토 중입니다. 과연 이번 대책이 시장을 안정시킬 수 있을까요?

서울 집값, 한강벨트 중심으로 고공행진

KB국민은행 자료에 따르면 2025년 9월 마지막 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.43% 상승했습니다. 특히 광진구(1.41%), 강동구(1.36%), 성동구(1.27%) 등 한강벨트 지역은 주간 상승률이 모두 1%를 넘기며 ‘과열 양상’을 보였습니다. 이는 연간 환산 시 50%가 넘는 폭등 수준으로, 거래량 또한 9월 들어 다시 증가세로 전환되었습니다.

전문가들은 정부의 공급 대책이 실질적 ‘시장 신뢰’를 주지 못했고, 추가 규제 불안감이 매수세를 자극했다고 분석했습니다.

양극화 심화, 서울 내 집값 격차 7배

서울 아파트 상위 20% 평균 가격은 약 32억 9천만 원, 하위 20%는 약 4억 9천만 원으로, 가격 격차는 6.7배에 달합니다. 이 격차는 2008년 이후 최대 수준으로, 강남·한강변 지역과 외곽 지역의 온도 차가 더욱 벌어지고 있습니다.

성동·광진·양천·마포 등 인기 지역은 두 자릿수 상승률을 기록한 반면, 금천·도봉구는 오히려 하락세를 보였습니다.

정부의 후속 ‘패키지 대책’, 무엇이 담길까?

정부는 최근의 급등세를 진정시키기 위해 대출·세제·규제 지역 확대를 포괄한 종합 패키지 대책을 준비 중입니다. 주요 내용으로는 주택담보대출 한도 축소(현행 6억 → 4억 원), DSR(총부채원리금상환비율) 강화, 성동·마포 등 인기 지역의 규제지역 추가 지정, 보유세 현실화 검토 등이 거론되고 있습니다. 다만 세금 인상 등은 부담이 크기 때문에 신중하게 접근하고 있는 것으로 알려졌습니다.

지방 시장은 여전히 침체…‘온도 차’ 극명

수도권과 달리 지방 부동산 시장은 회복세가 미미합니다. 전국 미분양의 78%, 중공 미분양의 84%가 지방에 몰려 있습니다. 정부는 중공 후 미분양 주택에 대한 세제 혜택 확대, 인구감소 지역 주택 매입 시 감면 적용 등 ‘활성화 대책’을 내놨지만, 효과는 제한적입니다.

결국 인구와 일자리 집중 현상이 지속되는 한, 수도권 쏠림과 지방 침체의 구조적 문제는 쉽게 풀리지 않을 것으로 보입니다.

전문가 조언: “핵심 입지 중심 실거주 전략 필요”

전문가들은 시장의 불확실성이 큰 만큼, ① 생활·교육·교통 인프라가 좋은 지역 중심의 실거주 전략, ② 정부가 추진하는 공공분양·정비사업 등 정책 방향에 맞춘 청약 참여, ③ 무리한 갭투자보다 안정적 자산관리 중심 접근이 필요하다고 조언합니다.

결국 이번 정부의 패키지 대책이 시장의 기대와 심리를 얼마나 안정시킬지가 핵심 변수로 꼽힙니다.